中华建设网讯 房地产融资是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。
房地产作为一个资金密集型的行业，对金融有着很强的依赖性。但在目前金融去杠杆和 楼市调控的双重背景下，房企融资遭遇“紧箍咒”，融资成本大大增加，房企偿债压力隐现，兑付高峰期将至。重拳之下，房地产融资将如何夹缝求生呢？
境内融资1771.8亿元 同比下降74%
2017年上半年，房企境内融资数据继续低迷，融资难度加大。统计数据显示，2017年上半年房企境内融资包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)合计仅1771.8亿。而2016年上半年同期融资额度高达6735.94亿，同比减少幅度达到了74%。
同时，2017年6月单月房企境内融资金额为401亿，而2016年6月同期的融资金额为958.6亿，月度同比跌幅为58%。2016年房企合计全年境内融资额度达到了11376.7亿，这也是历史首次突破1万亿的年份。2016年从10月调控以后看，房企的债券融资难度明显加大。
中原地产首席分析师张大伟表示，从整体看，房企融资难度明显加大。目前房企因为2016年替换了部分高成本资金，资金链依然宽裕，但如果房地产市场调控持续，房企的融资压力将越来越大。从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，未来6～9个月很可能会面临越来越大的资金问题。
融资渠道全面收紧
作为房地产调控的一部分，信贷、融资政策一直在收紧。据不完全统计，去年10月以来，央行、银监会、证监会、发改委、上交所、深交所、基金业协会共发布了不下十份相关文件。
这些文件的监管内容包括“首付贷”、土地贷款、企业债等各个环节，涉及银行贷款、夹层融资、信托、基金、理财资金、私募等多个融资渠道。
目前除银行贷款以外，股权再融资、公司债等融资规划较大的房企融资渠道均被收紧，仅剩海外债、购房尾款等资产证券化等金融创新业务，但规模较小，相对于房企的需求可谓杯水车薪。
从上海证券交易所官网获悉，融创100亿元公司债前不久已被上交所终止发行，承销商及管理者为中信建投和国泰君安。
与当前趋紧形势相比，去年9月，融创曾发过一个购房尾款24.2亿元ABS工具；去年7月，曾发行40亿元公司债；去年3月，曾发过物业资产ABS近12亿元；更早前的2015年12月，曾发行过50亿元公司债，子公司融创置地曾发过50亿元公司债。
同样在7月11日，有信息显示，评级机构标准普尔表示将融创中国长期企业信贷评级及长期大中华区评级列入负面观察名单中。
标普指出，列入负面观察名单主要反映融创进行大量土地收购及扩展非核心业务后，其财务杠杆将进一步转差，标普此前预测在强劲销售增长及土地收购支持下，融创今年的财务杠杆会温和改善。
面对融资渠道的全面收紧，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，虽然现阶段资金仍相对充裕，但这有可能会对房企投资带来一定的制约，今后企业在决策中会更加谨慎。
融资成本普遍提高
从资金价格看，2017年来发行的债券利率均在5%～6%以上，6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。整体看，所有房企的融资成本相比2016年的平均4%均有非常明显的上行。目前很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。
泰禾在6月30日发行的一笔15亿元公司债，利率达到7.5%。南京栖霞建设上月初的一笔10亿元融资，成本在6.5%的水平。云南城投在5月的一笔融资，利率为7%。荣盛发展的一笔融资，成本也达到6.8%。
尽管也有低成本融资的案例，但在资金面紧缩的情况下，房企的平均融资成本明显提高。中原地产指出，2017年来，房企发债利率多在5%～6%以上，到6月，多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。相比之下，2016年的平均融资成本在4%左右的水平。
在融资渠道紧缩、融资成本提高的形势之下，房企将如何应对呢？
借道房地产信托
今年以来，房地产信托的融资规模一直在攀升。
用益金融信托研究院数据显示，今年1～5月，房地产信托的成立规模占比逐月上升。其中，5月成立规模为256.61亿元，同比大涨250.64%，在信托各投放领域中占比达23%。
作为国内的龙头房企，恒大是房地产信托的大户。据Wind资讯，今年以来涉及到恒大的信托项目共27单，总规模接近160亿元。其中最大的一笔为由爱建信托发行的长盈精英恒大深圳沙井项目并购贷款信托，实际募集规模高达52.76亿元，预期收益率为7%。
7月5日，云南城投公告称，其取得太平洋资产管理有限责任公司发放的15亿元借款，期限为3+2年，公司控股股东云南省城投集团提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
而不久前，云南城投分别于6月22日和6月28日取得太平洋资产管理有限责任公司发放的7亿元和8亿元借款，借款期限与增新措施与上述借款相同。3次融资合计30亿元。
7月11日，国内某千亿级上市房企连发3条《增资协议》公告，旗下3家全资子公司拟与国通信托、平安信托、英大国际信托签订相关增资协议，3个间接全资子公司分别获得增资20亿元、30亿元、6亿元，总增资额度达56亿元。
用益信托首席分析师李旸表示，在银行贷款与发行债券收紧后，尽管通过信托为房企融资的成本高于前者，但与民间借贷和私募相比信托的成本还是略低，因此也成为不少房企筹钱的途径之一。
据悉，与银行一样同受银监会监管的信托公司，同样不能向四证不全、资本金不到位的房企提供开发贷和流动性支持贷款。
而信托公司因自身产品设计较为灵活可以通过增资入股与向股东借款的方式为房企提供融资支持。比如四川信托前不久对外推介的《四川信托—成都德商鼎创集合资金信托计划》，募资总规模为4.9亿元，优先级信托资金中不低于1530万元，用于受让项目公司不低于51%的股权，剩余优先级信托资金进入项目公司的资本公积。
谈到目前房企需要支付的融资成本时，李旸说，房企成本这方面与市场总体融资成本相关，当然，项目不同，房企实力不同，融资成本也不同。如果市场资金偏紧，那价格也会上涨。而上市公司融资的渠道较为多元，可以通过ABS、海外发债及股权融资等多种形式。同时信托公司对发行信托产品的房企要求较高，因此中小型房企的融资渠道仍不算宽裕。
股权融资盛行
据统计数据显示，2017年4月至6月，40家典型房企的融资总额分别为538.58亿元、604.92亿元、1131.66亿元，而股权融资占比分别为14.50%、20.82%、36.14%；2017年1月至3月，这40家房企融资总额分别为397.52亿元、428.53亿元、588.17亿元，而股权融资占比则分别为0.05%、1.44%、0.92%。股权融资开始盛行，成为新的融资模式。
实际上，过去几年来，通过银行理财、券商资管、基金子公司、私募基金等通道流入房地产的资金绝大多数为债权或“名股实债”。
但今年2月，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，其中明文规定名股实债的方式受让房地产开发企业股权将不予备案。
不过，这并没有浇灭房企通过股权融资模式获取资金的热情。今年5月，中国恒大披露称，公司附属恒大地产集团、各项目公司与基金经理签订10份项目协议，基金将投资合共约人民币108.5亿元于各项目公司，与集团共同开发各相关项目。
5月23日，万科公告称，经综合考虑市场融资环境，拟通过下属公司梦想家出资50.31亿元，与招银资本、长江招银共同设立两支专业商业地产投资基金，两支基金的投资方向均为特定社区商业的不动产或股权等资产——即万科或下属控股子公司所持有的42项商业地产项目。
业内人士称，以上股权融资项目是股权和债权同时投资的形式，但股权背后是否有类似于债权的担保机制无法判定，单从项目本身来看，不算是“名股实债”。
同策咨询研究部研究员张吉辉认为，房企作为资金密集型企业，对资金持续性的需求和外部环境的收缩可能导致了股权融资金额自4月份以来的持续上涨。
境外发债“井喷”
国内融资受阻，不少房企开始寻求境外资金的支持。中原地产统计显示，2017年前5个月，房企海外融资规模达到148.75亿美元，同比上涨97%。
根据英国《金融时报》报道，今年以来，恒大和佳兆业发售的美元债券达110亿美元，超过过去两年中国所有开发商发售的债券总规模。
需要警惕的是，伴随着美元加息的预期，境外融资的成本目前已经处于高位。以恒大为例，新近恒大发行了总额66亿的美元债券，票息最高达到8.75%。荣盛发展的2017年第二期中期票据10亿美元，3年期，成本6.8%；龙光地产在海外发行6年期4.5亿美元优先票据，年利率为5.25%。在其他债权融资方式中，龙光地产发行3.5亿美元永续债，起始利率7%。而据同策咨询研究部统计，40家上市房企同期的整体融资成本在5%以上，部分被推高至6%以上。
另外据东方证券房地产行业首席分析师竺劲表示，永续债，这种非金融企业(发行人)在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”债券的初期利率比较理想，一般比公司债的利率高1或2个百分点，如首个计息周期后回购，永续债则相当于中票或者公司债，房企在获得资金的同时，永续债解决了上市公司报表杠杆率的问题，能够降低法商的杠杆率，就是金融资产负债率。
面对如今房企亟需大额融资渠道，而融资难度加剧的现状，被认为是房企利润“黑洞”的永续债，很可能成为房企应对本轮调控攻坚战的融资首选。
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